本案中团购确认书的效力认定

 本案中团购确认书的效力认定

宋陈琦  王阳

   【案情】2013年，原告刘某与被告某公司签订《团购确认书》一份，约定原告在被告团购活动中确认购买被告公司某楼房一套。确认书的具体内容为：“xx家园团购确认书：本人在xx家园团购活动中确认购买xx 家园第x号楼x 单元 xxx室房屋一套，经核对无误，不再更改，签字确认。签字人：刘某。某公司盖章。2013年x 月x日(一式二联，一联交客户、一联存档；凭此与开发商签订购房合同)。”签订确认书后，原告分两次向被告公司交款共计 20万元，被告公司给原告出具收款凭证一份，收款凭证记载的收款事由为报名费。因被告公司一直未取得商品房预售许可证，原告将被告公司诉至法院。原告认为双方签订的团购确认书应当认定为商品房预售合同，请求判决确认合同无效，返还定金，赔偿损失。
    【分歧】针对本案中《团购确认书》的效力认定，存在两种观点：
    第一种观点认为，应认定为商品房买卖(预售)合同。双方签订的确认书对房屋的位置有具体表述，在收款收据中对于房屋的价格也做了约定，原告也根据被告的要求交纳了房屋的首付款20万元，双方对于房屋买卖的基本要件已经达成了一致。
    第二种观点认为，该确认书系预约合同，合同标的为签定本约合同的行为，该预约合同本身是合法有效的。
    【评析】笔者同意第二种观点，理由如下：
    首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。商品房认购书、确认书、订购书等是当事人双方对将来订立正式的商品房买卖合同达成的合意，其内容相对简单，一般是对双方将要交易的房屋的基本情况及何时订立正式的房屋买卖合同等有关事宜作出约定。商品房预售合同是本约合同，当事人之间负有的是履行合同约定的相互交付义务，不是约定将来订立本约合同的义务。实践中对于商品房认购书、确认书等是一种预约合同还是商品房预售合同，应结合协议的文本内容，采用合同文义解释、体系解释等方法，探求当事人签订认购书时的真实意思进行界定。本案中，通过原告与被告公司签订的团购确认书文本内容可以看出，确认书中仅载明了双方当事人的基本情况、房屋的位置，但并未就签订正式商品房买卖合同的时限约定、定金数额、房屋面积、单价、总价、交房期限、双方的权利义务、面积误差、违约责任等合同其他主要条款达成一致意见。且原告与被告公司签订确认书后，被告公司出具的收款凭证仅载明为报名费，并非支付购房款。因此，原告与被告公司仅就购买xx家园x处房屋达成初步意向。故原告与被告公司签订的认购协议是一种预约合同，不具备商品房买卖合同的主要内容，且原告亦未支付购房款，并非是正式的商品房预售合同。
    其次，被告公司未取得商品房预售许可证前签订的团购确认书是否有效。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，出卖人预售商品房必须取得商品房预售许可证明，未取得预售许可证明的商品房买卖合同应依法认定为无效。商品房认购书、确认书是一种预约合同，是双方当事人为将来签订作为本约合同的商品房买卖合同所作出的一种承诺，并非正式的商品房预售行为。由于商品房认购书并非商品房买卖合同，故出卖人未取得商品房预售许可证明，不影响商品房认购书的法律效力。
    第三，认购书、确认书等作为一种独立的合同形式，从其订立的目的、约定的内容来看，通常只是双方当事人承诺在约定的期限内订立确定性合同即本约的预备性协议，而非正式的商品房预售行为，作为法定的商品房预售行为强制性前提条件的商品房预售许可证明就不应对出卖人订立预约合同的行为干预禁止。因此，原告与被告公司签订的认购协议合法、有效。
    第四，本案中，确认书中明确表明凭此与开发商签定购房合同，同时并未载明房款交付时间及交付标准等商品房买卖(预售)合同的必要内容，从形式上看该确认书符合预约合同的基本构成要件，也就是约定签定本约合同的事宜。收据中的收款事由记载为报名费，所报名的就是xx家园的团购活动。因此原告提交的证据可以证明涉案合同为合法有效的预约合同，而非原告主张的商品房买卖合同。